Навігація
Посилання


Банківські операції

Іпотечне кредитування та методика його здійснення.


Іпотека є геніальним винаходом людської цивілізації. Іпотека пройшла значний шлях у своєму розвитку: від найпростіших форм у Стародавній Греції за часів Соломона, афінського політика і законодавця, що жив у V ст. до н.е., до сучасного іпотечного ринку.

Історичний досвід засвідчує, що до іпотеки у кожній суспільно-економічній формації ставилися неоднозначно. Позитивні і негативні наслідки слід вбачати і в розпочатому процесі створення іпотечного ринку в Україні. Іпотека може стати потужним чинником прискорення соціально-економічного розвитку України. Враховуючи світовий досвід, іпотечні банки в залежності від напрямів використання кредитів класифікуються в основному на:

  • земельні банки, що кредитують під заставу землі;
  • меліоративні банки, які кредитують меліоративні роботи;
  • комунальні банки, які надають кредити під заставу нерухомості у вигляді житла та інших споруд.

Комерційні банки в Україні відіграють важливу роль у становленні іпотечного ринку нашої держави. У країнах з розвинутою ринковою економікою більшість іпотечних кредитів надається банками, які віддають перевагу вкладанню частини своїх коштів на довгостроковий період, що забезпечує їм прибутковість. Іпотечні кредити – це досить ефективний вид кредитів через те, що заставлене майно у більшості випадків залишається надійним забезпеченням наданого кредиту. Це один з найзахищеніших засобів вкладання коштів. Потреба в іпотечному кредитуванні банківською системою може бути забезпечена як шляхом диверсифікації кредитного портфеля діючих банків, так і шляхом створення спеціалізованих іпотечних банків. До основних питань, які тісно пов’язані з участю банків у створенні іпотечного ринку і мають бути закріплені законодавчо, належать:

  • можливість участі держави у формуванні капіталу іпотечних банків;
  • визначення вимог до банків, що будуть здійснювати операції з іпотекою;
  • страхування об’єктів застави;
  • організація нагляду за іпотечними банками від реєстрації до її ліквідації;
  • обмеження загальних обсягів у кредитуванні під заставу з метою пом’якшення ризику від неповернення кредиту;
  • використання нових фінансових інструментів, у тому числі й деривативів;
  • можливість участі в іпотечному кредитуванні небанківських фінансових установ.

Роль банківської системи у розвитку іпотечних відносин вбачається не лише в наданні іпотечних кредитів, а й у мобілізації вільних коштів шляхом емісії цінних паперів під заставні з подальшим використанням мобілізованих коштів на розширення іпотечного кредитування.

Для цього потрібен вторинний іпотечний ринок. Суб’єктами іпотечного кредитування мають стати не лише банки, а й інші фінансові небанківські установи. Базові принципи і підходи при кредитуванні мають бути однаковими для банків і небанків. При іпотечному кредитуванні обов’язковим є дотримання позичальниками одного із загальних принципів кредитування – принцип цільового використання наданих кредитів.

В Україні зараз діє Програма молодіжного житлового кредитування на прикладі банка «Надра».

Справжня технологія розроблена з метою надання кредитів фізичним особам ним будівництво (реконструкці

ю) і придбання житла за програмою пільгового молодіжного кредитування. Пільгове кредитування передбачає отримання позичальником часткової компенсації відсотків по кредиту. Механізм надання часткової компенсації затверджений Постановою КМУ № 853 від 04.06.2003 р. «Порядок часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім’ям і самотнім молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла» (далі Порядок). Засоби на компенсацію за даною програмою передбачаються в державному бюджеті і виділяються Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву. Фонд у свою чергу здійснює конкурсний відбір комерційних банків, за кредитами яких може надаватися часткова компенсація, а також підбір позичальників, які мають право на отримання часткової компенсації. Часткова компенсація визначається у розмірі облікової ставки Національного банку України, діючої на момент підписання кредитного договору і може переглядатися у разі зміни розміру облікової ставки НБУ.

Банк «Надра» став переможцем конкурсу по частковій компенсації процентної верстати учасником програми пільгового кредитування покупки житла молоддю.

До учасників Програми молодіжного житлового кредитування відносять:

  • Агентство – Агентство нерухомості «РЕД» (по м. Києву) і його регіональні представники;
  • Банк – ВАТ КБ «Надра»;
  • Позичальник – фізична особа, яка згідно вимогам Фонду має право на отримання часткової компенсації відсотків по кредиту;
  • Забудовник – будівельна організація – основний замовник будівництва нерухомості;
  • Фонд – регіональні відділення Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву.

Схеми кредитування з частковою компенсацією

Рис. 5.1. Схема кредитування на придбання квартири на первинному ринку нерухомості

Вибір Позичальником об’єкту кредитування (квартири) і Забудовника.

Звертання Позичальника в Банк. Фахівці Банку повинні:

  • проконсультувати Позичальника за умов кредитування за даною програмою;
  • перевірити відповідність Позичальника віковим критеріям відбору, висунутий Державною фондом сприяння молодіжному житловому будівництву;
  • провести оцінку платоспроможності і ділової репутації Позичальника;
  • провести акредитацію Забудовника.

У разі позитивного результату проведених операцій, Банк надає Позичальнику письмове повідомлення на ім’я директора Фонду про акредитацію Забудовника.

Звертання Позичальника до Фонду для отримання довідки про затвердження його кандидатури право отримання часткової компенсації процентної ставки за кредитом.

Затвердження Фондом кандидатури Позичальника і вибраної квартири, видача довідки

Звертання Позичальника в Банк для отримання кредиту. Оформлення кредитної операції.

Відкриття в Банку поточного рахунку Позичальнику для зарахування часткової компенсації. Видача Позичальнику для надання до Фонду довідки про відкриття поточного рахунку з вказівкою реквізитів рахунку.

Підписання договору між Позичальником і Фондом про надання часткової компенсації.

Оплата Позичальником щомісячно в повному обсязі суми нарахованих відсотків і частки кредиту, згідно умов кредитного договору.

За фактом оплати Позичальником суми нарахованих відсотків і частини кредиту. Банк подає до Фонду Реєстр з вказівкою сплаченої суми.

Перелік Фондом встановленої суми компенсації на поточний рахунок Позичальника.

Зняття з поточного рахунку Позичальником суми, відшкодованої Фондом.

Рис. 5.2. Схема кредитування на придбання квартири на вторинному ринку нерухомості

Звертання Позичальника в Банк для отримання консультації. Фахівці Банку повинні:

  • проконсультувати Позичальника за умов кредитування за даною програмою;
  • перевірити відповідність Позичальника віковим критеріям відбору, висунутою Державним фондом сприяння молодіжному житловому будівництву;
  • провести оцінку платоспроможності і ділової репутації Позичальника. У разі позитивного результату проведеної оцінки, Банк надає Позичальнику письмове повідомлення на ім’я директора Агентства, про можливість кредитування даного Позичальника.

Звертання Позичальника, з виданим Банком повідомленням, в Агентство для підбору об’єкту кредитування (квартири). Одночасно Клієнт може звернутися до Фонду для заповнення Анкети кандидата. Після підбору квартири, Агентство видає Позичальнику лист на ім’я директора Фонду з вказівкою адреси квартири.

Звертання Позичальника до Фонду для отримання довідки про затвердження його кандидатури на право отримання часткової компенсації процентної ставки за кредитом.

Затвердження Фондом кандидатури Позичальника і вибраної квартири, видача довідки

Звертання Позичальника в Банк для отримання кредиту. Оформлення кредитної операції.

Відкриття в Банку поточного рахунку Позичальнику для зарахування часткової компенсації. Видача Позичальнику для надання до Фонду довідки про відкриття поточного рахунку з вказівкою реквізитів рахунку

Підписання договору між Позичальником і Фондом про надання часткової компенсації

Оплата Позичальником щомісячно в повному обсязі суми нарахованих відсотків і частини кредиту, згідно умов кредитного договору.

За фактом оплати Позичальником суми нарахованих відсотків і частини кредиту, Банк подає до Фонду Реєстр з вказівкою сплаченої суми.

Перелік Фондом встановленої суми компенсації на поточний рахунок Позичальника

Зняття з поточного рахунку Позичальником суми, відшкодованої Фондом.

Відбір Фондом кандидатів

Критерії відбору позичальників визначені Порядком. На отримання часткової компенсації процентної ставки можуть претендувати наступні особи:

  • молода сім’я, в якій чоловік і дружина у віці до 30 років включно;
  • неповна сім’я, в якій мати (батько) у віці до 30 років (включно) мають неповнолітніх дітей;
  • самотні молоді люди у віці до 28 років включно.

Особи відповідні вказаним вимогам, повинні звернутися до Фонду і надати наступні документи:

  • заява на отримання часткової компенсації;
  • довідку про склад сім’ї (паспортний стіл)
  • копію свідоцтва про шлюб, паспортні дані;
  • копію свідоцтва про народження дитини;
  • копію довідки про присвоєння ідентифікаційного номера.

Про затвердження кандидатури Позичальника Фонд надає довідку.

Розрахунок розміру кредиту, по якому надається часткова компенсація відсоткової ставки

Розмір кредиту, на який може бути надана часткова компенсація, визначається Фондом на підставі Порядку і «Методики розрахунку розміру кредиту, по якому надається часткова компенсація відсоткової ставки, та її розміру», затвердженої рішенням правління Фонду № 30 від 10.10.2003 р. При розрахунку суми кредиту використовуються наступні визначення: Максимальний розмір кредиту на придбання житла, на який може бути надана часткова компенсація, визначається шляхом множення нормативної площі на розрахункову вартість.

Розрахункова вартість – це середня вартість будівництва 1 кв. метра житла, яка склалася в регіоні, згідно даних Держбуду, на день підписання кредитного договору. Розрахункова вартість встановлюється на квартал і оповіщається до 10-го числа першого місяця кварталу, на який вона встановлюється. Величину розрахункової вартості житла повідомляє Банку Фонд, а Головний банк повідомляє її філіалам.

Нормативна площа житла визначається виходячи їх норми 21 кв. метр загальної площі на одного члена сім’ї і додатково 20 кв. метрів на сім’ю.

При цьому, якщо фактична вартість житла нижче розрахункової, а фактична площа нижче нормативної – розмір кредиту на придбання житла, на який може бути надана часткова компенсація, визначається шляхом множення фактичної площі на фактичну вартість.

Можливі варіанти розрахунку: Вихідні дані:

  • В – розмір кредиту, на який надається часткова компенсація.
  • Вb – розмір банківського кредиту.
  • Sn – нормативна площа житла.
  • S – фактична площа житла.
  • Vn – розрахункова вартість (за даними Держбуду) 1 кв.м. житла.
  • Vex – вартість 1 кв.м. житла згідно експертній оцінці.
  • Vb – фактична вартість 1 кв.м. житла.
  • Wex – вартість житла згідно експертній оцінці.
  • Wb – вартість житла згідно інвестиційного договору.

Фактична площа житла і вартість 1 кв. м. більше нормативної площі і розрахункової вартості 1 кв.м житла. У такому разі застосовується розрахунок за нормативною площею і розрахунковою вартістю:

В (!) = Sn *Vn.

Фактична площа житла менше нормативної площі, а фактична вартість 1 кв. м. житла більше розрахункової вартості. Застосовується розрахунок за фактичною площею і розрахунковою:

B(!) = S *Vn.

Фактична площа житла і вартість 1 кв. менше нормативної площі і розрахункової вартості 1 кв.м житла. Застосовується розрахунок відповідно за фактичною площею і фактичною вартістю:

B(!) = S *Vex(Vb);

Vex (Vb) = Wex (Wb) / S.

Фактична площа житла більше нормативної площі, а фактична вартість 1 кв. м. житла менше розрахункової вартості. Застосовується розрахунок за нормативною площею і фактичною:

B(!) = Sn *Vex(Vb).

(!) Якщо банківський кредит менше розміру кредиту розрахованого і варіантах 1-4, то надання часткової компенсації відсоткової ставки за кредитом здійснюється виходячи з розміру банківського кредиту.

Приклад №1.

Сім’я з 3=х чоловік претендує на отримання кредиту в банку з правом часткової компенсації відсоткової ставки. Сума власних коштів на пер= винний внесок складає 5 300 S. Площа придбаної квартири складає S = 70 кв.м. Вартість придбаної квартири за договором купівлі=продажу складає 18 300 $. Кредит Банку Вb = 13 000$. Вартість 1 кв..м житла згідно екс= пертній оцінці Wex = 550$.

Розрахункова вартість 1 кв.м житла на день оформлення кредитного договору:

Vn = 1 629 грн . / 5,33 = 305,63$

Фактична вартість 1 кв.м: Vb = 18 300$ / 70 кв.м = 261$.

Нормативна площа житла для даної сім’ї складає:

Sn = 21 кв. м *3 + 20 кв. м = 83 кв.м

Для розрахунку суми компенсації приймаються дані з найменшим зна= ченням, а значить розмір кредиту, на який може бути надана часткова компенсація, складає

B = S *Vb= 70 кв.м *261 $ = 18 270 $.

Але, оскільки сума банківського кредиту (Вb) менше ніж розрахунковий розмір кредиту (B) (13000 < 18 270), то розрахунок суми компенсації проводитиметься з виходячи з суми банківське: кредиту – 13 000 $.

Приклад №2:

Сім’я з 3-х чоловік претендує на отримання кредиту в банку з правом часткової компенсації відсоткової ставки. Сума власних коштів на пер= винний внесок складає 10 000 $. Площа придбаної квартири складає S = 70 кв.м. Вартість придбаної квартири за договором купівлі-продажу складає 42 000 $. Кредит Банку Вb = 32 000 $. Вартість 1 кв.м житла згідно експертній оцінці Wex = 650$.

Розрахункова вартість 1 кв.м житла на день оформлення кредитного договору:

Vn = 1 629 грн. / 5,33 = 305,63 $.

Фактична вартість 1 кв.м: Vb = 42 000$ / 70 кв.м = 600 $.

Нормативна площа житла для даної сім’ї складає:

Sn =21 кв.м *3 + 20 кв. м = 83 кв.м.

Розмір кредиту на який може бути надана часткова компенсація:

B = S *Vn = 70 кв.м *305,63$= 21 394,10$.

У даному випадку Позичальник при отриманні банківського кредиту в сумі 32 000$ може розраховувати на отримання компенсації відсоткової ставки за кредитом – 21 394.10 $.

Приклад №3:

Сім’я з 3=х чоловік претендує на отримання кредиту в банку з правом часткової компенсації відсоткової ставки. Сума власних коштів на пер= винний внесок складає 20 000 $. Площа придбаної квартири складає S = 100 кв. м. Вартість придбаної квартири за договором купівлі=продажу складає 70 000 $. Кредит Банку Вb = 50 000$. Вартість 1 кв.м житла згідно екс= пертній оцінці Wex = 550$.

Розрахункова вартість 1 кв.м житла на день оформлення кредитного договору:

Vn = 1 629 грн. / 5,33 = 305,63$.

Фактична вартість 1 кв.м: Vb = 70 000$ / 100 кв.м = 700$.

Нормативна площа житла для даної сім’ї складає:

Sn = 21 кв. м *3 + 20 кв. м = 83 кв.м

Розмір кредиту, на який може бути надана часткова компенсація:

B = Sn *Vn= 83 кв.м *305,63$ = 25 367,29 $.

У даному випадку Позичальник при отриманні банківського кредиту в сумі 50 000 $ може розраховувати на отримання компенсації відсоткової ставки за кредитом – 25 367,29 $.

Наступним кроком Позичальника, після вибору житла і отримання довідки про затвердження Фондом його кандидатури, є звертання в Банк для отримання кредиту.

Процедура кредитування здійснюється філіалами Банку згідно затвердженим банківським продуктам, залежно від виду придбаного житла:

кредитування на будівництво/реконструкцію житла:

СБН «Кредитування Фізичних осіб – пайових учасників будівництва».

кредитування на придбання житла:

СБН «Споживчий кредит на придбання нерухомості». При кредитуванні за даною Програмою максимальний термін кредитування 15 років (Додаток Є).

Кредитування на будівництво/реконструкцію можливе тільки після акредитації Забудовника Головним банком і узгодження його з Фондом. Кредитування на придбання квартири на вторинному ринку нерухомості можливе тільки після надання Позичальником в Банк:

Договору про надання послуг, підписаного Агентством і Позичальником;

платіжного документа про оплату комісії Агентству за даним договором.

Вартість необхідної до сплати Агентству комісії може бути включена в суму кредиту. При цьому кредитний спеціаліст Банку повинен проконтролювати перелік суми комісії на рахунок Агентства.

При оформленні Кредитного договору необхідно оформити Додаткову угоду, по якій Позичальник зобов’язав сплатити комісії за оформлення кредитної справи і кредитне обслуговування, передбачені п.5.2. даної Технології.

У день оформлення кредитної операції, Позичальнику необхідно відкрити поточний рахунок в національній валюті, без стягування оплати за відкриття рахунку і без нарахування відсотків на залишок по рахунку. Рахунок призначається для переліку Фондом засобів часткової компенсації відсоткової ставки за кредитом.

Після видачі кредиту Банк видає Позичальнику для пред’явлення до Фонду:

довідку-розрахунок, яка містить графік погашення кредиту і відсотків за використання кредитом з визначенням сум, які компенсуватимуться Фондом;

довідку про відкриття поточного рахунку з вказівкою реквізитів рахунку.

Умови кредитування

Кредитування за даною технологією пропонується Позичальнику на наступних умовах:

* – ставка встановлюється Управлінням планування і економічного прогнозування

Додаткові платежі**:

** – додаткова послуга банку – кредитування витрат Позичальника по страхуванню і оформленню нерухомості (оцінка, реєстрація, послуги БТІ, ін.)

**** – страхування здійснюється за узгодженням з Позичальником страховими компаніями, кредитованими банком в рамках встановлених лімітів.

Витрати на послуги Агентства при кредитуванні на покупку нерухомості на вторинному ринку

* – дана послуга не надається для об’єктів по м. Києву

Після оформлення кредитної операції, Позичальник подає до Фонду наступні документи

  • нотаріально завірену копію кредитного договору;
  • копію інвестиційного договору із забудовником (підрядчиком) на будівництво (реконструкцію) або нотаріально завірену копію договору купівлі-продажу житла:
  • акт проведення експертної оцінки (у разі придбання житла);
  • довідку-розрахунок (видану Банком) щомісячних платежів по кредиту з визначенням суми, яка компенсується Фондом за рахунок часткової компенсації;
  • нотаріально завірену довіреність Позичальника представникам Фонду на розпорядження його особовим рахунком в частині цільового використання засобів часткової компенсації (подається Позичальником на вимогу Фонду).

На підставі поданих документів регіональне відділення Фонду протягом тридцяти робочих днів ухвалює рішення по даному Позичальнику і укладає з ним договір про надання часткової компенсації відсоткової ставки за кредитом.

Етапи процесу кредитування

Учасники реалізації банківського продукту:

  • Позичальник – Клієнт – Учасник (фізична особа);
  • Будівельна організація – Основний замовник – Забудовник;
  • КБ – Кредитор;
  • Агент;
  • Страхувальник – Страхова компанія;
  • Оцінювач;
  • Нотаріус;
  • Органи державної реєстрації нерухомості.

Етапи іпотечного кредитування:

1 етап

Укладення договору про співпрацю між Банком і Забудовником*:

Банк співробітничає із Забудовниками, які:

Працюють на українському ринку не менше 3-х років;

Мають відповідну проектну документацію на будівництво об’єкту нерухомості;

Є платоспроможними і мають стійкий фінансовий стан. Оцінка фінансового стану Забудовника проводиться на підставі фінансових документів, згідно методики Банку. Фінансовий стан Забудовника повинний бути не нижче за ІІІ групу ризику і підлягає щоквартальному перегляду;

Відкрити в Банку розрахунковий рахунок з метою проведення по ньому розрахунків з Позичальниками по інвестуванню в будівництво нерухомості за рахунок Кредиту.

* обов’язкове узгодження контрагентів – Забудовників (Основних замовників) з Головним Банком. В Головному Банку встановлюється ліміт на компанію Забудовника. Договір про співпрацю з боку Банку підписується в Головному Банку.

У рамках Договору про співпрацю Забудовник зобов’язав:

«Не передавати в заставу третім особам об’єкт будівництва, невід’ємною частиною, якого є нерухомість, для придбання якої Покупець кредитується у Банку в рамках Програми цільового кредитування».

У рамках співпраці із Забудовником необхідно проводити контроль за фінансовим станом контрагента (щокварталу) і процесом забудови об’єкту будівництва – житлового будинку (мінімум 2 рази на квартал).

Банк повинен організувати роботу з Нотаріусами з метою:

отримання щомісячної інформації про відсутність/наявність заборони на відчуження об’єкту будівництва (за точно вказаною адресою об’єкту будівництва – житлового будинку).

Можливі 2 варіанти схеми співпраці із Забудовниками*: 1 варіант:

Забудовник (Основний замовник) не виступає поручителем по виконанню зобов’язань Позичальника, згідно кредитного договору.

2 варіант:

Забудовник (Основний замовник) виступає поручителем по виконанню зобов’язань Позичальника, згідно кредитного договору, до моменту здачі нерухомості в експлуатацію і оформлення нерухомості в заставу.

*у залежності від схеми співпраці, обмовляються зобов’язання Забудовника в договорі про співпрацю.

Етап Укладення договору про співпрацю між Банком і Агентом (за наявності Агента):

Агент, за винагороду, по дорученню і на користь Банку, здійснює наступні дії:

  • пошук і залучення клієнтів – фізичних осіб;
  • інформування клієнтів про умови кредитування;
  • підготовка пакету документів для Банку і проведення первинної оцінки кредитоспроможності клієнтів, згідно методики Банку;
  • сповіщення позичальників про настання термінів сплати чергових платежів;
  • інформування Банку про хід виконання будівництва (щомісячно);
  • на підставі довіреності, оформленої Клієнтом на представника Агента, оформляти встановлюючі право документи на нерухомість і укладати договір іпотеки (Додаток Д);
  • проведення роботи по пошуку потенційних покупців на нерухомість
  • об’єкт іпотеки;
  • а також надає іншу допомогу, послуги з питань, що виникають при виконанні Агентського договору.

Етап Клієнт звертається до Забудовника/Агента/Банка з метою інвестування в будівництво нерухомості. Інформування Клієнта про умови кредитування, необхідні документи.

Клієнт надає пакет необхідних документів і заяву на надання кредиту Агенту/Банку.

Проводиться первинна експертиза наданих Клієнтом документів і аналіз кредитного проекту.

Після експертизи наданих документів і отримання висновків служби банківської безпеки і юридичної служби, кредитний фахівець Банку робить висновки про можливість надання кредиту і виносить питання на розгляді Кредитної комісії (комітету) Банку.

Про ухвалене рішення Кредитної комісії (комітету) про можливість видачі кредиту, не пізніше за наступний день, кредитний фахівець Банку сповіщає Забудовника і Клієнта з викладом умов кредитування.

Колегіальне рішення Кредитної комісії (комітету) про видачу кредиту ухвалюється в межах встановлених лімітів кредитних повноважень.

Етап При позитивному рішенні про кредитування між Забудовником і Клієнтом необхідно скласти:

«Договір про участь в будівництві» – по типовій формі Продавця або Банку. Типова форма «Договору про участь в будівництві» узгоджується між Банком і Забудовником і є додатком до Договору про співпрацю між Банком і Забудовником.

Банк проводить оцінку майнових прав за Договором про участь в будівництві.

Клієнт оплачує Аванс на поточний рахунок Забудовника і надає кредитному фахівцю Банку:

копію платіжного документа, підтверджуючого оплату Авансу;

копію звіту про експертну оцінку майнових прав за Договором про участь в будівництві.

Підготовка і узгодження (підписання) з Клієнтом кредитного договору і графіка погашення кредиту відповідно до ухваленого рішення Кредитної комісії (комітету) Банку.

Одночасно з кредитним договором з Клієнтом складають:

Договір застави майнових прав (на повну суму «Договору про участь в будівництві»);

Договір поступки права вимоги;

Договір про зберігання документів, а саме: «Договір про участь в будівництві» і платіжних документів: про сплату Авансу, про перерахування позикових коштів (екземпляри-оригінали клієнта) передаються на відповідальне зберігання Банку.

Договір поручительства *.

* – у разі поручительства Забудовника;

поручительство третіх осіб є обов’язковим (наприклад, чоловіка, батьків працедавців і т.д.).

Договір страхування фінансових ризиків втрати майнових прав та пайова участь в будівництві об’єкту нерухомого майна і права власності на нерухоме майно на користь Банку.

Позичальник надає Довіреність, завірену нотаріусом, на співробітника Банка/Агента/Забудовника (при необхідності – Довіреність оформлюється на декілька осіб) для:

оформлення встановлюючих право документів на нерухомість і передачі її в заставу, договори на проведення оцінки нерухомості, укладення договору іпотеки, договори страхування нерухомості на користь Банку, договору про відповідальне зберігання документів, що встановлюють право на нерухомість.

Отримання документів, що встановлюють право на нерухомість і висновок договорів від імені Клієнта проводитися після введення нерухомості в експлуатацію.

Сплата можливих податків, зборів і платежів, які стягуються при оформленні права власності, страхуванні і оцінці предмету іпотеки, передачі нерухомості в заставу, здійснюються за рахунок Клієнта.

Реєстрація в державному реєстрі рухомого майна застави майнових прав за Договором про участь в будівництві.

Етап Після завершення будівництва і передачі нерухомості в експлуатацію (акт ухвалення об’єкту в експлуатацію), між Забудовником і Клієнтом підписується акт прийому-передачі нерухомості.

За дорученням Клієнта проводитися:

Оформлення права власності на об’єкт нерухомості (свідоцтво про право власності реєстрація права власності;

Оформлення договору на проведення оцінки нерухомості;

Оформлення договору іпотеки;

Оформлення договору страхування нерухомості на користь Банку;

Оформлення договору про зберігання документів, що встановлюють право на об’єкт нерухомості:

Реєстрація застави в державному реєстрі нерухомого майна. Забудовник не має права:

Видавати Клієнту дублікат – оригінал «Договору про участь в будівництві».

Надавати Клієнту довідку, завірену підписами і друком підприємства, про повну оплату заборгованості за «Договором про участь в будівництві», або оригінал картки розрахунків.

Передавати Клієнту документи, що встановлюють право на об’єкт нерухомості.

Періодичність проведення оцінки фінансового стану позичальника – фізичної особи, а також проведення перевірки стану застави регламентована у внутрішніх нормативних документах Банку (Положення ВАТ КБ “Про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями”, Положення ВАТ КБ “Про оцінку фінансового стану позичальника”)

ЗафактомпогашеннязаборгованостіпокредитуівідсоткамБанкздійснює необхідні заходи щодо зняття заборони на відчуження предмету іпотеки.

Взаємодія Банку з Фондом

Взаємодія Банку з Фондом регламентується Договором про співпрацю. Регіональні відділення Фонду завчасно надають Банку інформацію про перелік кандидатів, які заявили про бажання одержати кредит в комерційному банку, і зареєстровані у Фонді, а так само перелік Позичаль-

ників, по яких ухвалено рішення у наданні часткової компенсації.

Перелік сум часткової компенсації на рахунки Позичальників, Фонд здійснює на підставі Реєстру, що надається Банком. Реєстр містить інформацію про сплату Позичальниками нарахованих відсотків за користування кредитами за минулий місяць

Реєстр повинен бути направлений філіалом Банку до Фонду за фактом оплати Позичальником суми нарахованих відсотків і частини кредиту згідно умов кредитного договору. Відправки здійснюється в електронному вигляді, з одночасною відправкою оригіналу Реєстру в двох екземплярах поштою. Тільки на підставі одержаного Реєстру Фонд здійснює перелік сум часткової компенсації на рахунки Позичальників. Щомісячно до 5 числа Банк спрямовує до Фонду Зведений реєстр згідно форми.

Для виконання операцій по складанню, своєчасній відправці і отриманні підтвердження про отримання реєстрів призначається відповідальний співробітник. П.І.Пб., посаду і контактний телефон відповідального співробітника необхідно повідомити у Відділ споживчого кредитування Головного банку.

Тести

Продовжити визначення банківських кредитів:

а) до стандартних кредитів належать кредити, надані позичальниками... б) кредити з підвищеним ризиком – це кредити, які...

в) одноразові позички – це позички...

г) перманентні позички надаються банками в міру... д) гарантовані позички бувають...

Розрізняють позички щодо способу повернення:

а) поступово (в розстрочку);

б) одноразовим платежем після закінчення строку;

в) відповідно до особливих умов, передбачених у кредитних угодах; г) з прогресією платежу;

д) на вимогу кредитора; є) з регресією платежу;

ж) все вище сказане невірно.

За строком повернення банківських позички поділяються на:

а) безстрокові; б) строкові;

в) до запитання; г) термінові;

д) прострочені; є) відстрочені.

За способом сплати процента розрізняють банківські позички:

а) звичайний кредит; б) кредитна лінія;

в) дисконтний кредит; г) овердрафт;

д) паралельний кредит.

Банківське кредитування здійснюється із застосуванням таких по= зичкових рахунків:

а) простий; б) складний;

в) спеціальний; г) особливий;

д) контокорентний.

Дати визначення формам забезпечення повернення банківських пози= чок:

а) під формою забезпечення повернення банківської позички слід розуміти...

б) застава це – спосіб... в) гарантія – це угода...

г) іпотека – це різновид...

Процес банківського кредитування складається з етапів: а) ... – розгляд заявки клієнта на кредит;

б) ... – полягає у вивчені кредитоспроможності позичальника й оцінювання ризику за позичкою;

в) ... – полягає у підготовці до складання кредитної угоди.

Що належить до запозиченого капіталу КБ:

а) міжбанківські кредити;

б) кредити НБУ та облігаційні позики;

в) міжбанківські кредити, облігаційні позики і кредити НБУ.

Які КБ торгують на міжбанківському кредитному ринку:

а) фінансово стійки; б) неплатоспроможні;

в) банки, які бажають одержати надійний прибуток.

З якою ціллю КБ звертається за міжбанківським кредитом: а) для регулювання ліквідності;

б) для поширення своєї кредитної діяльності; в) для покриття нестачі в кредитних ресурсах.

Як КБ може отримати кредит НБУ:

а) купити на закритому кредитному аукціоні;

б) одержати в порядку адміністративного розподілу;

в) купити на закритому і цільовому кредитних аукціонах.

Які КБ можуть брати участь у закритих кредитних аукціонах НБУ: а) фінансово стійки;

б) що додержуються економічних нормативів; в) для яких необхідні додаткові ресурси.

Як формується міжбанківський кредит:

а) шляхом укладання договору;

б) шляхом виписки банком кредитором розпорядження на видачу позички;

в) шляхом надання банку-кредитору балансу банку-позичальника.

У якому розмірі може бути виданий кредит НБУ під заставу цінних паперів уряду:

а) 100-;

б) 75-;

в) 50-.

До безстрокових позик відносяться позики:

а) термін повернення яких скінчився;

б) надані банком на невизначений термін; в) надана банком відстрочка погашення.

За методами надання розрізнюють позики:

а) надані з кредитною лінією; б) надані з особовими умовами;

в) надані з фіксованим відсотком.

До банківських послуг, які носять кредитний характер, відносяться:

а) лізинг;

б) факторинг;

в) інвестування.

До засобів захисту від кредитного ризику належать:

а) лімітування позик;

б) вивчення та аналіз господарської діяльності клієнта; в) забезпеченість позик.

До забезпечення обов’язків перед банком належать:

а) переуступка кредиторської заборгованості; б) переуступка дебіторської заборгованості; в) страхові поліси.

На величину процентної ставки впливають фактори:

а) рівень інвестиційних надходжень;

б) облікова ставка комерційного банку; в) облікова ставка НБУ.

Процес кредитування складається з етапів:

а) фінансового обґрунтування;

б) техніко-економічного обґрунтування; в) вивчення кредиторської заборгованості.

До причини виникнення проблемних позик відносять:

а) слабкість контролю за станом фінансів;

б) помилки при визначенні ціни на продукцію; в) зміна політичної ситуації та законодавства.

Запитання для самоконтролю

Назвіть основні принципи кредитування.

Який порядок залучення, використання кредитних ресурсів?

Які вимоги банку, щодо порядку нарахування, черговості сплати, обліку та розміру процентів та комісій по кредитним операціям?

За якими критеріями можна класифікувати кредити?

Охарактеризуйте кредити за базовими ознаками.

Як розподіляється кредитні операції за ступенем ризику?

Які критерії враховує банк при аналізі кредитного портфелю?

В якому випадку можуть надаватися кредити в іноземній валюті?

Що таке вексельне кредитування?

Дайте характеристику факторингових і лізингових операцій.

Який порядок надання кредиту?

В чому полягає супроводження кредиту?

Хто і як здійснює контроль за здійсненням кредитних процедур?

Які основні умови містить кредитний договір?

Яким чином і хто перевіряє діяльність позичальника?

Яка мета аналізу фінансового стану позичальника?

За яких умов може відбутися пролонгація кредиту?

Приведіть порядок виконання пролонгації кредиту.

Як здійснюють погашення заборгованості за кредитним договором?

В чому полягає сутність іпотечного кредитування?

Які існують можливі варіанти розрахунку розміру іпотечного кредиту?

Назвіть і охарактеризуйте етапи іпотечного кредитування?

Література

  1. Васюренко О.В. Банківські операції. – К.: Т-во “Знання”, КОО, 2000.– 243 с.
  2. Вступ до банківської справи: Навч. посіб. / Відп. ред. МЛ. Савлук. – К.: Лібра, 1998.– 344 с.
  3. Гагарин С.В., Никольский Ю.Б., Шамаев ГА. Межбанковский кредит: дилинговые операции на рынке “коротких денег”. – М.: Принтлайн, 1995. – , 208 с.
  4. Голуб А.Г., Семенюк ЛЛ., Смовженко Т.С. Гроші. Кредит. Банки. – Л.: Центр Європи, 1997. – 206 с.
  5. Енциклопедія банківської справи України / Ред. кол.: B.C. Стельмах (голова) та ін. – К.: Молодь: Ін Юре, 2001. – 680 с.
  6. Положення про кредитування, затверджене постановою Правління НБУ від 28.09.1995 №246.
  7. Положення про порядок розрахунку резерву на відшкодування можливих збитків банків від операцій з цінними паперами, затверджене постановою Правління НБУ від 30.12.1999 № 629.
  8. Положення про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків, затверджене постановою Правління НБУ від 06.07.2000 № 279.
  9. Положення про Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, затверджене постановою Правління НБУ від 30.08.2002 № 268.
  10. Попович В.М., Степаненко А.И. Управление кредитными рисками заемщика, кредитора, страховщика. – К.: Правові джерела, 1996– 262 с.

загрузка...